Approfondimenti

L'Amministratore.
L'amministratore è l'organo esecutivo del condominio. Non è facile inquadrare dal punto di vista della legge la sua figura, anche perché i suoi compiti e le sue responsabilità si sono andate via via ampliando nel tempo.
L'amministratore deve essere nominato quando i condomini sono più di quattro. Viene eletto dall'assemblea condominiale a cui nessuno può sostituirsi.
L'amministratore può essere nominato dall'autorità giudiziaria qualora il condominio ne sia sprovvisto e l'assemblea non riesca a pronunciarsi a proposito. L'autorità giudiziaria provvede unicamente su richiesta di almeno un condomino.
L'amministratore rimane in carica un anno, ma non decade automaticamente; egli continua nella pienezza delle sue funzioni fino a quando verrà legalmente scelto un successore.
Per la nomina dell'amministratore, soprattutto per la delicatezza del mandato che gli viene conferito e per la necessità che per tale nomina il consenso sia notevole, la legge prescrive la maggioranza degli intervenuti all'assemblea (e mai meno di un terzo di quelli totali) e almeno la metà dei millesimi degli appartenenti al condominio. Il Giudice di legittimità ha stabilito che la stessa maggioranza è necessaria anche per la riconferma.
All'amministratore spetta un compenso per il lavoro svolto; in mancanza di decisioni in tal senso dell'assemblea sono da applicarsi le tariffe professionali indicate da collegi e associazioni.
L'amministratore può essere revocato dall'assemblea con la stessa maggioranza richiesta per la nomina; la revoca può avvenire in qualsiasi momento e anche senza motivo alcuno; all'amministratore non spetta indennizzo o risarcimento alcuno per la revoca.
L'amministratore può inoltre essere revocato dall'autorità giudiziaria:
a) quando, essendo stato destinatario di una citazione o di un provvedimento, anche se esula dalle sue attribuzioni, non ne abbia dato comunicazione all'assemblea dei condomini;
b) se non ha reso conto della propria gestione annuale per due anni;
c) se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
I compiti dell'amministratore sono complessi, delicati, molteplici e non sono solo quelli indicati dagli articoli 1130 e 1131 del Codice Civile; a essi devono aggiungersi quelli eventualmente attribuiti dal regolamento di condominio, dall'assemblea, da leggi speciali e dalle norme generali del diritto.

Il Condominio.
Per la nascita del condominio non occorrono particolari formalità: esso si costituisce quando la proprietà di uno solo o in comunione di un immobile si spezzetta. Da tale momento, e ciò è di grandissima importanza, acquistano applicazione tutte le norme sul condominio e anche la minoranza riceve una tutela adeguata.
Se è vero che per certe decisioni acquista preminenza ciò che è stato votato dalla maggioranza, quest'ultima trova dei limiti precisi nei diritti della minoranza che non possono mai essere violati: in particolare certi articoli del Codice sono creati per la tutela della minoranza e sono addirittura dichiarati inderogabili (non sono modificabili, cioè, anche se tutti sono d'accordo nel cambiarli).
Quando il costruttore comincia a vendere, perde la fisionomia di proprietario esclusivo e diventa un semplice condomino. Da quel momento la sua volontà può essere condizionata da quella concorrente degli altri condomini ed egli rimane assoggettato alle decisioni assembleari secondo le maggioranze di legge.
Il condominio nasce con un frazionamento della proprietà e quella che viene chiamata "costituzione del condominio" è solo una questione funzionale. Tanto è vero che è sufficiente che un condomino prenda l'iniziativa di convocare un'assemblea e tutto si mette in moto, con le sole spese postali per inviare l'avviso di convocazione.
Rimane però indubbio che l'avvio della vita condominiale è piuttosto difficile in quanto si crea un tipo di vita che mette gli uni accanto agli altri. Le complicazioni crescono quanto più i condomini sono numerosi. Difatti la legge stabilisce che:
1) quando i condomini sono più di quattro l'assemblea deve nominare un amministratore;
2) quando i condomini sono più di dieci deve essere formato un regolamento di condominio che deve disciplinare le parti e i servizi comuni;
3) quando c'è una molteplicità di edifici condominiali che hanno fra di loro dei servizi in comune, nasce il cosiddetto super-condominio.

Regolamento condominiale.
Quando in un palazzo il numero dei condomini è superiore a dieci, deve esserci un regolamento di condominio, che può essere di due tipi:
- regolamento di tipo contrattuale, che di solito viene predisposto dal costruttore della palazzina e che viene approvato da tutti i proprietari in quanto inserito nell'atto di acquisto. Questo tipo di regolamento può contenere delle clausole che limitano l'utilizzo e la disponibilità del proprio immobile. Un esempio abbastanza comune è la regola di non tenere cani in condominio: se presente in un regolamento contrattuale, nessuno dei condomini potrà trasgredire questa regola;
- regolamento di tipo assembleare: questo regolamento viene di solito predisposto dall'amministratore del condominio, ma non può contenere limitazioni alla libertà individuale che non siano espressamente accettate da tutti i condomini.
Naturalmente diverso è il caso in cui il regolamento disponga, ad esempio, l'utilizzo dei beni comuni (la regolamentazione di una zona di parcheggio, orari in cui non è consentito fare schiamazzi o giocare nel cortile). In tal caso anche se di natura assembleare tutti i condomini saranno tenuti a rispettare le norme.

Tabelle millesimali.
Le tabelle millesimali sono previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, i quali stabiliscono che il regolamento di condominio precisi il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di esso e che tali valori siano espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento stesso.
Le tabelle devono ragguagliare, ponendoli su di un'unica base, i valori delle proprietà esclusive, consentendo di ripartire le spese tra i condomini in modo unitario. Oltre la tabella che attiene alla proprietà generale e che viene normalmente indicata con la lettera "A", esistono ulteriori tabelle, che vengono predisposte per ripartire, sulla base dei criteri di legge, le spese di singoli servizi.
La determinazione dei valori è un'operazione tecnica, che deve essere compiuta misurando la superficie reale di ogni unità immobiliare e ragguagliandola, in millesimi, al volume totale dell'edificio. Restano escluse dal calcolo parti esterne al fabbricato e non edificate (es.: i giardini). Nell'accertamento dei valori non si tiene conto dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.
Il calcolo, di solito, viene fatto moltiplicando la superficie reale dell'appartamento per dei coefficienti di riduzione (o in qualche caso di aumento) che modificano i metri quadri in funzione dell'effettivo utilizzo della superficie dell'appartamento. Questi coefficienti di solito vanno da 0,20 a 1,20 e sono scelti dal tecnico sulla base della sua esperienza o rifacendosi a delle tabelle, in particolare alla circolare ministeriale n. 12480 del 26/3/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/7/1926).
I Criteri utilizzati, di solito, sono i seguenti:
- coefficiente di destinazione;
- coefficiente di piano;
- coefficiente di orientamento;
- coefficiente di prospetto;
- coefficiente di luminosità.
Le tabelle millesimali costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di spesa, all'interno del condominio. Esse servono, inoltre, per determinare la validità delle assemblee e per calcolare le maggioranze. Per la validità delle tabelle, approvate in assemblea, non è sufficiente l'approvazione unanime dei presenti all'assemblea, essendo necessaria l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio. Gli assenti potranno proporre impugnativa.
Quando le tabelle millesimali vengono predisposte dal costruttore-venditore e la loro approvazione risulta dagli atti di compravendita dei singoli appartamenti, l'efficacia vincolante di esse si basa su tale approvazione e non può essere contestata fino ad eventuale ricorso alla procedura di cui all'art. 69 Disp. Att. C.C.
L'art. 69 Disp. Att. C.C. prevede la possibilità di rivedere o modificare i valori risultanti dalle tabelle, solo nell'ipotesi di errore o di modifiche dello stato di fatto.
La revisione in conseguenza di errore si riferisce, non solo agli errori di calcolo, ma ad ogni ipotesi di errore. Pertanto, la revisione si riferisce solo alle tabelle determinate contrattualmente e non a quelle definite con sentenza, per le quali saranno applicabili i rimedi previsti per le impugnazioni processuali.
Nell'ipotesi di modifiche di una parte dell'edificio (ad esempio: innovazioni, ristrutturazioni di vasta portata o sopraelevazioni di nuovi piani) le tabelle vanno rifatte quando è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Per la formazione giudiziale delle tabelle, è necessaria la proposizione di una domanda specifica. La domanda giudiziale può essere proposta anche dopo che, tra i condomini, sia intervenuto l'accordo di ripartire le spese condominiali. La decisione finale, all'esito del giudizio, ha effetto di giudicato.